En bostadsrättsförening ska varje år upprätta en årsredovisning som revisorn granskar och föreningsstämman fastställer. Kraven har skärpts i omgångar. Förvaltningsberättelsen ska innehålla särskilda nyckeltal, från räkenskapsår som börjar 1 januari 2025 ska årsredovisningen skickas in till Bolagsverket, och från räkenskapsår som börjar efter 31 december 2025 ska alla föreningar använda regelverket K3.
För en förening med kalenderår betyder det att årsredovisningen för 2025 är den första som ska skickas in, och att årsredovisningen för 2026 är den första som ska följa K3. Här går vi igenom vad som gäller och vad styrelsen behöver ha koll på.
Vad ska årsredovisningen innehålla?
Enligt årsredovisningslagen består en årsredovisning av balansräkning, resultaträkning, noter och förvaltningsberättelse. En bostadsrättsförening ska dessutom alltid ha en kassaflödesanalys, oavsett storlek. För andra mindre företag är kassaflödesanalysen frivillig.
Förvaltningsberättelsen är den del medlemmar och köpare oftast läser. Där beskriver styrelsen året som gått, och där ska nyckeltalen stå. Föreningen ska också upplysa om den har en aktuell underhållsplan eller inte.
Resultaträkningen visar årets intäkter, främst årsavgifter och hyror, och kostnader som drift, underhåll, räntor och avskrivningar. Balansräkningen visar fastigheten, kassan, lånen och det egna kapitalet, där medlemmarnas insatser och upplåtelseavgifter redovisas.
Går föreningen med förlust ska förvaltningsberättelsen också förklara vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida åtaganden. Det är en upplysning som många föreningar med stora avskrivningar behöver formulera med omsorg.
K3 från räkenskapsåret 2026
Bokföringsnämnden har bestämt att bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar inte längre får använda K2. Från räkenskapsår som börjar efter 31 december 2025 ska alla föreningar använda K3, Årsredovisning och koncernredovisning (BFNAR 2012:1), oavsett storlek. K3 har samtidigt fått ett eget kapitel, kapitel 38, med särskilda regler för bostadsrättsföreningar.
Bytet börjar med en ingångsbalansräkning, en balansräkning per tidpunkten för övergången till K3. Huvudregeln är att jämförelsetalen för föregående år räknas om, och då blir övergångstidpunkten 1 januari 2025 för en förening med kalenderår. Föreningar som är mindre företag får välja att inte räkna om jämförelsetalen, och då blir övergångstidpunkten 1 januari 2026.
Den största förändringen är komponentavskrivning. Byggnaden ska delas upp i betydande komponenter med väsentligt olika förbrukning, till exempel stomme, tak, fasad, fönster och stammar, och varje komponent skrivs av separat över sin nyttjandeperiod. Byggnadens redovisade värde vid övergången fördelas på komponenterna.
Räknar föreningen om jämförelsetalen kan vissa utgifter från jämförelseåret, som tidigare kostnadsfördes men enligt K3 är utbyte av en komponent, räknas in i byggnadens värde. Även nystartade föreningar som börjar efter 30 juni 2025 och har ett förlängt första räkenskapsår som slutar 31 december 2026 eller senare ska använda K3.
Mer om skillnaderna mellan regelverken finns i guiden K2 eller K3.
Nyckeltalen i förvaltningsberättelsen
Årsredovisningslagen kräver att en bostadsrättsförening redovisar nyckeltal som gör det lättare att förstå föreningens verksamhet, ställning och resultat. Bland dem ska finnas:
- årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt
- skuldsättning per kvadratmeter
- sparande per kvadratmeter
- räntekänslighet
- energikostnad per kvadratmeter.
Hur nyckeltalen ska räknas fram beskrivs i K3:s kapitel 38. Poängen är att de ska gå att jämföra mellan föreningar och mellan år, så det lönar sig att räkna på samma sätt varje gång.
Ett enkelt exempel: en förening har 3 000 kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt och tar in 2 100 000 kronor i årsavgifter. Årsavgiften per kvadratmeter blir 700 kronor. Föreningen har 18 miljoner kronor i lån. Stiger räntan en procentenhet ökar räntekostnaden med 180 000 kronor om året, 60 kronor per kvadratmeter bostadsrättsyta. Det är den sortens samband medlemmar och köpare vill förstå när de läser nyckeltalen om skuldsättning och räntekänslighet. Siffrorna är påhittade.
Tidsplanen fram till Bolagsverket
Så här ser året ut för en förening med kalenderår, med årsredovisningen för 2026 som exempel:
| När | Vad |
|---|---|
| 31 december 2026 | Räkenskapsåret slutar och bokslutet börjar |
| Senast tre veckor före stämman | Revisorn lämnar revisionsberättelsen till styrelsen |
| Sex till fyra veckor före stämman | Kallelse till ordinarie föreningsstämma, om inte stadgarna medger senare, dock senast två veckor före |
| Senast 30 juni 2027 | Årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen |
| Inom en månad efter stämman | Bestyrkt kopia av årsredovisningen med fastställelseintyg och revisionsberättelsen skickas till Bolagsverket |
| 31 juli 2027 | Har en komplett årsredovisning inte kommit in blir det förseningsavgift |
Förseningsavgifterna är 7 500 kronor redan vid en dags försening, 7 500 kronor till om årsredovisningen inte kommit in inom ytterligare två månader och 15 000 kronor efter ytterligare två månader. Efter elva månader riskerar föreningen ett föreläggande om likvidation, och efter femton månader kan styrelseledamöterna bli personligt betalningsansvariga för föreningens skulder.
Att inte upprätta årsredovisningen inom sex månader från räkenskapsårets slut kan dessutom vara bokföringsbrott, oavsett när den lämnas in. Det är styrelsen som ansvarar för att den blir klar i tid.
Revisor i bostadsrättsföreningen
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och ska enligt lagen om ekonomiska föreningar ha minst en revisor, oavsett storlek. Revisorn granskar årsredovisningen, bokföringen och styrelsens förvaltning och lämnar en revisionsberättelse till föreningsstämman.
Revisorn behöver vara auktoriserad först om föreningen två år i rad har gått över minst två av gränserna 50 anställda, 40 miljoner kronor i balansomslutning och 80 miljoner kronor i nettoomsättning. Läs mer om skillnaden mellan revisor och konsult i guiden om revisionsplikt.
Underhållsplan och underhållsfond
K3 kräver inte att föreningen har en underhållsplan, men förvaltningsberättelsen ska upplysa om föreningen har en aktuell plan eller inte. En plan gör det också lättare att dela upp byggnaden i komponenter och bedöma nyttjandeperioderna.
Reglerna om fond för yttre underhåll finns inte i Bokföringsnämndens regelverk utan i bostadsrättslagen och föreningens stadgar. K2 och K3 beskriver bara hur reservering och ianspråktagande ska redovisas. Det är alltså stadgarna som avgör hur mycket som ska avsättas.
När lönar det sig att låta en byrå sköta det?
Styrelsen i en bostadsrättsförening gör ofta uppdraget vid sidan av jobbet, och årsredovisningen är ett av årets tyngsta moment. Med K3 tillkommer komponentindelning, nyckeltal och ett första år med ingångsbalansräkning. Det är arbete som tar tid att göra rätt första gången och som syns i flera år framåt.
Många föreningar anlitar därför en ekonomisk förvaltare som sköter löpande bokföring, avgiftsavisering och bokslut. Läs mer om ekonomisk förvaltning för BRF, se vad det brukar kosta i prisguiden för ekonomisk förvaltning eller beskriv föreningen så hör förvaltare av sig. Gäller det bara bokslutet kan du också läsa om årsredovisning som tjänst.